住宅ローンを延滞していても個人再生で家を守れる？

個人再生は、住宅ローンの住宅を手放すことなく借金を大幅に減額出来る制度で、債務者にとっても非常にメリットの大きな制度です。
同じ債務整理でも、自己破産の場合は、自宅（マイホーム）を没収されるので、個人再生で持ち家を守れるというのは大きな魅力でしょう。

しかし、既に住宅ローンを滞納している場合でも、個人再生で家を（競売にかけられず）守り抜くことが出来るのでしょうか？

ここでは、住宅ローンを滞納している場合の個人再生について解説します。

１．個人再生で住宅を守れる仕組み

最初に、個人再生で住宅（持ち家・マイホーム）を守れる仕組みについて解説します。

個人再生には「住宅ローン特則（住宅ローン特則住宅資金特別条項）」という制度があり、この制度を利用することで、個人再生後も自宅を手放さずに住み続けることが出来ます。

個人再生には「債権者平等の原則」があり、基本的に債務整理する債権者を債務者が任意に選ぶことが出来ません。
この原則からすれば、住宅ローンも、借入金である以上は、再生計画に基づかない返済＝約定返済は禁止されることになり、住宅ローンの約定返済が止まれば、住宅ローン債権者は、住宅に設定した担保権に基づき、住宅を競売にかけ、その売却代金から自身の債権の回収を図ることになります。

とはいえ、住宅を処分されてしまうと、債務者は生活の本拠を失うことになり、個人再生の本来の目的である債務者の経済的な再生が困難を極めてしまいます。

そうならないように、個人再生では、債務者を救済するための「住宅ローン特則」を設けて、一定の要件を満たせば、住宅ローンを個人再生の対象から外し、自宅が競売の対象となることを避けることを可能にしているのです。

ただし、住宅ローンについては、個人再生手続の対象から外すだけなので、支払いについてはこれまで通り行なわなければなりませんし、住宅ローンの支払額が減ることもありません。

しかし、個人再生をすれば住宅ローン以外の負債がおよそ5分の1程度まで圧縮され、これを分割弁済すればよいので、再生手続後は余裕をもって住宅ローンの支払いを行うことが出来るケースが多いです。

２．住宅ローンを滞納中の場合

個人再生では、住宅ローンを守ることが出来ることがお分かり頂けたと思います。

しかし、既に住宅ローンを滞納している場合は、結局抵当権が実施されることは避けられないのでは？ と不安になる方もいらっしゃるでしょう。

個人再生をするということは、その前に支払い不能の状態になっているはずです。当然、住宅ローンの支払いも厳しくなっているでしょう。既に滞納をしていてもおかしくはありません。

確かに、住宅ローンには抵当権が設定されているので、滞納を続けているのであれば、自宅はいつ競売にかけられてもおかしくありません。中には、長期間の滞納を理由に保証会社が住宅ローンを代位弁済済みで、競売申立される直前というところまで事態が進んでいることもあるかも知れません。

しかし、個人再生をすればそれを未然に防ぐことができます。

住宅ローン特則が適用された場合（住宅ローン特則を盛り込んだ再生計画案が認可された場合）、個人再生の申立てが代位弁済から6ヶ月以内であれば、巻き戻し制度により、状況を代位弁済がされる前の状態に戻せるので、自宅を競売にかけられることはなくなります（住宅ローンは、通常、滞納から3ヶ月～6ヶ月経過した段階で期限の利益を失い、その段階で保証会社から住宅ローン債権者に対して代位弁済がなされます。）。

代位弁済がなされた時点で住宅ローンは維持出来なくなっていますが、住宅ローン特則が適用されれば、住宅ローンは再び復活するのです。

気をつけるべきは、代位弁済から6ヶ月を経過してしまうと、もはや住宅ローン特則を適用出来なくなってしまうことです。

個人再生をするのであれば、滞納を放置するのではなく、速やかに弁護士に相談をするのがベストです。

なお、代位弁済から６か月以内に個人再生を申し立てたが、既にその時点で住宅の競売手続が開始している場合、再生計画認可決定の確定までに住宅が競落されてしまうと、もはや住宅資金特別条項を利用する余地がなくなってしまうので、このような場合には、個人再生の申立とは別に、執行裁判所（競売手続の管轄裁判所）に対して、競売手続の中止命令の申立を検討する必要があります。

３．住宅ローン特則を利用する際の他の条件

住宅ローン特則を利用するには、下記の項目を満たすことも条件となります。

• 住宅ローン以外の借金を被担保債権とする抵当権が設定されていないこと
• 個人再生後の再生計画の履行と住宅ローンの返済を両立出来る収入があること （返済の履行可能性）
• 債務者本人の所有で、本人居住の住宅に関わる住宅のローンであること
• 住宅購入時のローン、リフォーム時のローンであること

上記の全てを満たしたときに、住宅ローン特則は適用対象となります。

なお、最初の「住宅ローン以外の負債の担保権が住宅についていないこと」という要件との関係で見落としがちなのは、住宅がマンションの場合に、住宅ローンには遅れがなくとも、マンションの管理費を滞納している場合は、抵当権のような担保権の登記がなくても、滞納の事実だけでマンションに対する担保権（先取特権）が認められてしまい、上記の要件を満たさないことになってしまうので、注意が必要です。

住宅を守れるか否かは人生の一大事ですので、マイホームを守りたい場合はお早めに個人再生を検討し、弁護士に相談することをお勧めします。

４．住宅を守るために個人再生を弁護士へご相談下さい

個人再生には「住宅ローン特則」があり、その適用対象となると、引き続き自宅に住み続けながら住宅ローンの支払いを継続することが可能です。

しかし、個人再生はとても手続が複雑で、裁判所への提出書類も、最低限必要なものだけでも数十点にのぼります。
添付書類や書類記載内容に不備があれば「不認可」になってしまうので、慎重に行なわなければなりません。

[参考記事]

個人再生が不認可になるケースとは？ 

実際問題、個人再生の手続を全て自力で行なうのは非常に大変で、認可を受けるには専門家である弁護士の力を借りるのが早道です。

泉総合法律事務所は、個人再生の経験が豊富にございます。住宅ローン特則の適用にも慣れていますので、借金の返済が出来ないけれど自宅は守りたいという方は、当事務所の越谷支店にお気軽にご相談下さい。

[参考記事]

埼玉県越谷市で個人再生をする場合は弁護士にご相談を！

個人再生をはじめとした債務整理のご相談は何度でも無料です。
また、弁護士費用についても、分割払いをご検討いただけます。どうぞ安心してご相談をご予約いただければと思います。